Mengenal biaya yang harus dibayar ketika membeli rumah

Ketika kita membeli sebuah rumah, ada biaya yang harus kita keluarkan baik itu bagi si penjual maupun si pembeli. Sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah ada baiknya Anda mengenal lebih dahulu biaya apa saja yang harus dikeluarkan ketika transaksi jual beli itu terjadi.

Berikut di antaranya:

1. PPh

Biaya ini merupakan beban penjual dengan biaya yang sudah ditentukan, yakni 5% dari harga jual.  Contoh, jika Anda menjual rumah seharga Rp 1.000.000.000, maka biaya PPh yang dikeluarkan adalah Rp 50.000.000 (Rp 1.000.000.000 x 5%).

2. BPHTB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), merupakan merupakan beban pembeli, besaran BPHTB agak berbeda, yakni 5% dari harga beli dikurangi NJOPTKP/NPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besaran NJOPTKP berbeda–beda tergantung dari wilayahnya.

Contoh, jika Anda membeli rumah seharga Rp 500.000.000 dengan NJOPTKP/NPTKP senilai Rp 60.000.000, maka biaya BPHTB yang dikeluarkan pembeli adalah Rp 22.000.000 (5% x [Rp 500.000.000 – Rp 60.000.000]).

3. PPN

Pajak Pertambahan Nilai dibebankan kepada pembeli untuk properti primary (rumah baru) senilai 10% dari harga rumah. Properti yang kena PPN nilainya biasanya di atas Rp 36 juta. Biaya ini biasanya akan dipungut oleh pihak Developer dengan disertai bukti berupa faktur pajak, ada baiknya Anda memastikan bahwa penerbitan faktur pajak oleh pihak developer adalah sah, misalnya memiliki SPPKP (Surat Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak)

Contoh, jika Anda membeli rumah seharga Rp 500.000.000, maka biaya PPN yang dikeluarkan adalah Rp 50.000.000 (Rp 500.000.000 x 10%).

4. PPnBM

PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) dibebankan kepada pembeli properti yang tergolong barang mewah, biasanya properti yang tergolong dikenakan PPnBM adalah bila luas bangunannya di atas 150 m2. Besarannya adalah 20% dari harga jual. Perlu diketahui, PPnBM tidak berlaku untuk jual-beli rumah/tanah antar perorangan, PPnBM hanya berlaku jika pihak pembeli membeli properti langsung dari developer.

5. BBN

BBN (Bea Balik Nama) biasanya dibayarkan kepada dan diurus oleh PPAT setempat bersamaan dengan AJB. Proses balik nama diajukan ke kantor BPN dan baru bisa dilakukan jika masing-masing dari pembeli dan penjual telah melunasi PPh, BPHTB, PBB, serta syarat lainnya. Umumnya, balik nama paling cepat 2 minggu dan paling lama 3 bulan karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif. Besar biayanya adalah (1/1000 x NJOP) + Rp 50.000. Besar NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) berbeda-beda tergantung dari lokasi rumah tersebut.

6. PNBP

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (ZNT/1000 x Luas tanah) + Rp 100.000. ZNT merupakan zona nilai tanah, yang memiliki harga yang berbeda-beda.

7. Biaya Notaris & PPAT

Ada beberapa yang perlu dibayarkan untuk notaris dan PPAT (biasanya Notaris sekaligus sebagai PPAT), di antaranya adalah:

1. Biaya cek sertifikat berkisar antara Rp.50.000 - Rp.300.000, tujuannya untuk mengetahui dan memastikan bahwa properti yang Anda akan beli tidak berada di atas lahan sengketa, catatan blokir, sita dari bank, sertifikat ganda, dan sebagainya, dilakukan di kantor BPN, yang mana syarat pengajuannya adalah sertifikat asli

2. Biaya validasi pajak, Rp 200.000

3. Biaya AJB, biasanya adalah 0,5%-1% dari harga jual. Biaya AJB ditanggung oleh pembeli, tapi bisa juga melalui kesepakatan antar penjual dan pembeli supaya biaya tersebut ditanggung bersama. Perlu diketahui, menurut PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1, AJB dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan notaris ataupun BPN.

4. Biaya jasa pengurusan BBN, biasanya sekitar Rp 750.000.

8. Biaya Asuransi

Biaya ini dikeluarkan untuk memberi rasa aman kepada pembeli kalau-kalau terjadi bencana pada rumah tersebut. Misalnya kebakaran dan lain sebagainya. Meski besar biaya preminya tak bisa ditentukan, namun secara umum, polis standar kebakaran sekitar 0,5% dari nilai total aset. Jika Anda membeli rumah melalui KPR, biasanya akan diwajibkan untuk mengasuransikan rumah atau bangunan yang dibeli selama masa kredit.

Contoh, premi untuk rumah seharga Rp 500.000.000 adalah Rp 250.000 (Rp 500.000.000 x 0,5%).

Tambahan:

Jenis–jenis biaya dan pajak di atas umumnya dibebankan bila Anda membeli rumah secara tunai. Jika rumah dibeli secara kredit, maka ada perhitungan biaya lain seperti,

1. Biaya KPR (biaya provisi, appraisal, administrasi, dan sebagainya)

2. Biaya SKHMT (Surat Kuasa Hak Membebankan hak Tanggungan), biasanya sekitar Rp 250.000

3. Biaya APHT (Akte Pemberian Hak Tanggungan), biayanya sekitar Rp 1.200.000

4. Biaya Akte perjanjian kredit dan kuasa menjual, biasanya biaya sekitar Rp.1.200.000 - Rp.1.500.000,-